En su Sentencia de 28 de julio de 2025 (ECLI:ES:AN:2025:3630), la Audiencia Nacional ha reconocido que todos los contribuyentes no residentes —no solo los residentes en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo— pueden deducir los gastos relacionados con los inmuebles alquilados en España al calcular su rendimiento en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Hasta ahora, el artículo 24.6 de la Ley del IRNR solo permitía estas deducciones a residentes en la UE/EEE, excluyendo a los de terceros países. Según el tribunal, esta diferencia de trato vulnera el principio de libre circulación de capitales recogido en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE), al desincentivar la inversión inmobiliaria de no residentes extracomunitarios.

La Audiencia considera que no existe una justificación válida para esta discriminación fiscal, especialmente cuando existen mecanismos de cooperación e intercambio de información entre países, como sucede con Estados Unidos, país de residencia del contribuyente en este caso.

No obstante, el tribunal no analiza en profundidad la posible aplicación de la “cláusula standstill” del artículo 64.1 TFUE, que permitiría mantener ciertas restricciones previas a 1994 para inversiones directas con terceros Estados. Este aspecto podría ser clave, ya que si el arrendamiento del inmueble se considera una inversión directa, la limitación podría seguir siendo válida conforme al Derecho de la UE.

Por ello, es previsible que la cuestión llegue al Tribunal Supremo, e incluso que este plantee una cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), lo que mantiene abierta la controversia sobre el tratamiento fiscal de estas rentas en el IRNR.

Asimismo, la resolución recuerda otros criterios recientes del TEAC relacionados con el IRNR:

• Sobre la deducción y amortización en la sustitución de electrodomésticos (resoluciones de 22/04/2024 y 24/06/2025).
• Y sobre el gravamen de alquileres impagados, que siguen tributando incluso cuando existe convenio para evitar la doble imposición (resolución de 24/06/2025).

Conclusión:

La sentencia supone un importante avance hacia la igualdad fiscal entre residentes y no residentes, pero el debate sigue abierto hasta que el Tribunal Supremo o el TJUE se pronuncien definitivamente. Por ahora, el tratamiento de los gastos deducibles en el IRNR para contribuyentes de terceros países no puede considerarse una cuestión cerrada.